Compra e venda de imóvel - cuidado com as cláusulas abusivas

Ainda que inexistam índices oficiais fixos para reger os contratos de compra e venda de imóveis (assim como as promessas de compra e venda), é possível tomar providências para não ter seu direito lesado no momento de adquirir uma propriedade imobiliária.

O Código de Defesa do Consumidor - CDC, aplicável em muitos casos (como financiamento junto a empreiteiras e imobiliárias), dispõe que:

Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;

§ 1º Presume-se exagerada, entre outros casos, a vontade que:

III - se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.

Muitas vezes os contratos celebrados com imobiliárias são pré-elaborados por estas, cabendo ao consumidor apenas o arbítrio de concordar ou não com as cláusulas lá estabelecidas. Este procedimento por si só não é ilegal, mas a legislação protege a parte mais fraca da relação, por meio de várias prerrogativas e privilégios, tais como a presunção de interpretação favorável no caso de itens de difícil interpretação e inversão do ônus probatório.

Mesmo que este comprador (ou mero promitente) seja o único responsável pela rescisão do contrato, por motivo de desistência ou inadimplência, deverá ser restituído da maior parte do valor investido até então. Caso contrário, o vendedor estaria obtendo vantagem indevida a partir de enriquecimento ilícito. A jurisprudência dos tribunais tem se manifestado no sentido de reconhecer este direito, como é possível observar na ementa abaixo:

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - RESCISÃO - CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - DIREITO À DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS - RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES RESTITUÍVEIS A TÍTULO DE PERDAS E DANOS - PERCENTUAL DE FRUIÇÃO - CLÁUSULA ABUSIVA - CORREÇÃO MONETÁRIA - TERMO INICIAL - JUROS - CITAÇÃO VÁLIDA O artigo 53 do CDC estabelece que, em se tratando de rescisão contratual, mesmo no caso de inadimplência do consumidor, tem ele o direito ao reembolso do que pagou. O promitente vendedor, no entanto, pode reter parte dos valores a serem restituídos, em virtude das perdas e danos que suporta com o fim do negócio, inclusive em razão da fruição do imóvel, sendo o percentual de 10% razoável para tal finalidade. É abusiva a cláusula que impõe ao consumidor o pagamento de percentual sobre o valor do imóvel, a título de fruição do bem, no momento da rescisão contratual. (...)(TJMG - Apelação Cível Nº 2.0000.00.483001-1/000 da Comarca de Belo Horizonte. Rel. D. Viçoso Rodrigues. Data da Publicação 09/11/2005).

Este reembolso se refere às parcelas pagas, e não ao valor total do contrato. Além disso, esta restituição do vendedor em função do valor recolhido do comprador deverá ser feita em parcela única. A manutenção de parte do valor visa compensar o vendedor pelos valores investidos no negócio. Com relação à taxa de fruição, as decisões oscilam bastante, mas geralmente é reconhecido o direito de retenção do vendedor ao equivalente a 1% do valor do imóvel por mês. Tal valor corresponde à média do mercado.

A multa por atraso no pagamento das prestações não pode ser superior a 2%, conforme consta no art. 52, §1º do CDC. Da mesma forma o ordenamento pátrio veda a capitalização de juros. O Decreto nº 22.626/33, conhecido como Lei da Usura, fixa como limite para taxas de juros o dobro da taxa legal (art. 1º), embora esta taxa não tenha um valor padronizado pelo magistrado.

As arras (ou sinal) dadas no momento da celebração do vínculo podem ser mantidas pelo vendedor, pois sua intenção era justamente reforçar a intenção de ambas as partes em firmar o acordo.

Independente de culpa ou desistência do comprador, este deverá ser receber de volta os valores investidos a título de benfeitoras necessárias no imóvel, durante o tempo que lá permaneceu. Poderá, inclusive, exercer direito de retenção até ser devidamente compensado. Nem mesmo o contrato firmado entre particulares pode dispor de forma diversa desta.

O atraso na entrega de unidades imobiliárias pode e deve ser indenizado. Não só o valor previsto a título de multa contratual, mas também todos os prejuízos efetivamente comprovados pelo atraso na entrega deverão ser devidamente compensados.

Todo contrato deve ser redigido de forma clara e destacar os valores, multas e demais dispositivos que podem ser desfavoráveis ao signatário-comprador, sempre que a relação for considerada como consumo, logo, abrangida pelo Código de defesa do Consumidor.

É sempre interessante consultar o advogado especializado, tanto antes como após a celebração do contrato, para certificar que as cláusulas estão em conformidade com a legislação.