LOCAÇÃO - Novas alterações na Lei do Inquilinato

 Efeitos e reflexos da Lei no. 12.112/09 ao introduzir alterações na Lei n^o 8.245/91 que dispõe sobre as locações de imóveis urbanos (por conseqüência não se aplica às locações regidas pelo código civil).

Temas:

1.  Multa pela quebra do contrato.

2.  Responsabilidade dos fiadores.

3.  Duração das garantias da locação.

4.  Despejo liminar por falta de pagamento.

5.  Alterações processuais nas ações de despejo.

6.  Expedição de mandado de despejo na sentença.

7.  Execução provisória do despejo.

8.  Ação revisional de aluguéis

9.  Alterações nos requisitos da ação renovatória.

10. Data início da vigência da nova lei.

1.  Multa pela quebra do contrato.

(Lei 8.245/91- art. 4º)

Nos contratos antigos, assinados antes da vigência da nova lei, o locador não pode retomar o imóvel antes do término do prazo avençado, mas o inquilino pode entregar o imóvel antes do vencimento do prazo da locação, contudo, neste caso, estará sujeito a discutir o valor da multa contratual. 

Os tribunais, desde há muito, vêm decidindo pela aplicação da multa prevista em contrato de forma proporcional, contudo, a matéria ainda é controvertida.

A nova legislação, com o objetivo de reduzir a controvérsia a respeito desta matéria, manteve a impossibilidade de o locador retomar o imóvel antes de vencido o prazo contratual, mas dispôs de forma clara e objetiva que o locatário poderá entregar o imóvel antes do vencimento do contrato pagando a multa pactuada de forma  proporcional ao período de cumprimento do contrato.

A nova legislação não alterou, portanto manteve intacto, o rol das hipóteses de dispensa da multa conforme já previsto na Lei 8.245/91.

Nova redação dos dispositivos alterados:

Lei 8.245/91- art. 4º - Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

Com a nova norma não haverá mais discussão; o valor da multa poderá ser apurado por cálculo aritmético. Bastará dividir o valor da multa pela quantidade de meses contratados e depois multiplicar o valor encontrado pelo número de meses que faltam para o vencimento do contrato.

É importante registrar que essa disposição só atinge os contratos firmados a partir da vigência da nova lei. Ou seja: nas locações anteriores à vigência da nova lei a aplicação integral ou parcial da multa ainda poderá ser discutida judicialmente.

2. Responsabilidade dos fiadores.

(Lei 8.245/91- art. 12)

(Hipótese da separação ou morte dos afiançados.)

A nova lei manteve as principais disposições da lei antiga com relação ao destino da locação no caso de separação ou morte de um dos locatários, contudo, fez inserir a faculdade dos fiadores de se exonerarem do compromisso de garantia nessas hipóteses.

O fato que dá ensejo a essa faculdade legal em favor do fiador é a alteração na composição dos locatários. Naturalmente que a disposição traz um razoável avanço vez que, nestes casos específicos, a exoneração se dá ainda na vigência do contrato.

Nova redação dos dispositivos alterados:

Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.

Parágrafo 1º Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia.

Parágrafo 2º O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.

É oportuno destacar, entretanto, que os prazos e formas legais devem ser observados rigorosamente, sob pena de o silêncio do fiador significar que a fiança estará mantida ainda que a locação permaneça apenas com um dos afiançados. 

Não se pode deixar de observar que é fixado um prazo de trinta dias, contados do recebimento da comunicação do locatário remanescente na locação, para que o fiador possa promover a notificação de desoneração.

Portanto, a faculdade de exoneração, neste caso, tem prazo peremptório.  Se não manifestada na forma e prazos que a lei dispõe, se extingue e não mais poderá ser exercitada.

Não se pode abstrair, ademais, que o fiador, mesmo desistindo da fiança e atendendo todas as formalidades e prazos legais, ainda continuará a garantir a locação durante os 120 dias seguintes ao da sua notificação de exoneração dirigida ao locador.

3. Duração das garantias da locação.

(Lei 8.245/91- arts. 39 e 40)

(Exoneração da fiança na prorrogação indeterminada da locação.)

A nova lei também realçou a continuidade da responsabilidade dos fiadores até a efetiva entrega das chaves, entretanto, por outro lado, instituiu a faculdade do fiador se desonerar da responsabilidade da fiança nos casos de prorrogação da locação por prazo indeterminado.

Trata-se de uma faculdade, logo, o fiador deverá tomar a iniciativa de notificar ao locador sua intenção de desoneração da fiança.

Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.

Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:

I - morte do fiador;

II - ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;

III - alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador;

IV - exoneração do fiador;

V - prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;

VI - desaparecimento dos bens móveis;

VII - desapropriação ou alienação do imóvel.

VIII - exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento;

 IX - liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei

 X - prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.

Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.

Mais uma vez é importante destacar que o fiador, mesmo notificando regularmente ao locador de que não pretende manter a fiança por prazo indeterminado, ainda suportará os seus efeitos durante os próximos 120 dias.

É certo que as disposições previstas no Código Civil sobre a fiança são mais benéficas para o fiador, entretanto, como as leis especiais prevalecem sobre a norma geral, nas relações de fiança imobiliária urbana valerá o que dispõe a Lei do Inquilinato.

A nova lei não estabelece se seus efeitos com relação às duas novas figuras de exoneração da fiança devem ser aplicados apenas sobre os contratos assinados após a sua vigência ou se alcançarão também os contratos antigos.

Haverá conflito, sem dúvida, nos casos em que o contrato tenha sido assinado na vigência da norma anterior e a sua prorrogação por prazo indeterminado ocorrer na vigência da lei nova.

O tema sobre o alcance da nova norma no que se refere à fiança nos contratos antigos já prorrogados ou que vierem a ser prorrogados por tempo indeterminado, merecerá amplos debates e, por certo, julgadores e doutrinadores que pensam de formas diferentes.

Na omissão da lei especial é sabido que o interprete deverá buscar as demais fontes do direito para fundamentar a sua decisão, e a analogia é uma delas.

CPC - art. 126.  O juiz não se exime de sentenciar ou despachar alegando lacuna ou obscuridade da lei. No julgamento da lide caber-lhe-á aplicar as normas legais; não as havendo, recorrerá à analogia, aos costumes e aos princípios gerais de direito.

Portanto, é certo que os tribunais terão a incumbência de definir os limites da abrangência da nova norma no que refere à fiança, o que levará algum tempo.

4. Despejo liminar por falta de pagamento.

(Lei 8.245/91- art. 59)

A nova lei do inquilinato incluiu a concessão de ordem liminar, com prazo de desocupação de 15 dias, para os imóveis residenciais e não residenciais alugados a inquilinos inadimplentes e sem garantia válida de pagamento.

Essa nova hipótese de concessão de liminar de desocupação por falta de pagamento vale também para os imóveis residenciais ou não residenciais que tenham perdido as  garantias contratuais pactuadas e o inquilino, mesmo notificado (artigo 40 da Lei 8.245/91), não as tenha substituído.

Portanto, importa ressaltar que a nova disposição não atinge os contratos dotados de garantias válidas de qualquer espécie, por exemplo: a fiança.

Se dentro do prazo fixado pelo juiz o locatário tiver condição de quitar a dívida locatícia por inteiro, a ordem judicial será cancelada.

A nova lei incluiu também, entre outras, a concessão de ordem liminar nos casos de necessidade de reparações urgentes nos imóveis, residenciais ou não residenciais, quando determinadas pelo poder público e o locatário (inquilino) não as consentir.  

A ordem liminar também poderá ser concedida para pedidos de desocupação de imóveis não residenciais quando ajuizados dentro de trinta dias do vencimento do contrato, ou ainda nos casos de locações vigentes por prazo indeterminado depois de esgotado o prazo da notificação de não interesse de continuação da locação (denúncia vazia). Alerta, esta hipótese não alcança as locações residenciais.

Nova redação dos dispositivos alterados:

Lei 8.245/91 - Das Ações de Despejo

Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;

II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;

III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;

IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;

V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.

VI - o disposto no inciso IV do art. 9º, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;

VII - o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;

VIII - o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;

IX - a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

§ 2º Qualquer que seja o fundamento da ação dar - se - á ciência do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo como assistentes.

Parágrafo 3º No caso do inciso IX do parágrafo 1º deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62."

Conforme dispõe a norma processual o prazo de desocupação começa a correr a partir da intimação ou citação do locatário (inquilino), salvo quando a lei dispõe de modo diverso.

CPC - Art. 234.  Intimação é o ato pelo qual se dá ciência a alguém dos atos e termos do processo, para que faça ou deixe de fazer alguma coisa.

Art. 238.  Não dispondo a lei de outro modo, as intimações serão feitas às partes, aos seus representantes legais e aos advogados pelo correio ou, se presentes em cartório, diretamente pelo escrivão ou chefe de secretaria.

Parágrafo único.  Presumem-se válidas as comunicações e intimações dirigidas ao endereço residencial ou profissional declinado na inicial, contestação ou embargos, cumprindo às partes atualizar o respectivo endereço sempre que houver modificação temporária ou definitiva.

Art. 241.  Começa a correr o prazo:

I - quando a citação ou intimação for pelo correio, da data de juntada aos autos do aviso de recebimento;

II - quando a citação ou intimação for por oficial de justiça, da data de juntada aos autos do mandado cumprido;

Art. 242.  O prazo para a interposição de recurso conta-se da data, em que os advogados são intimados da decisão, da sentença ou do acórdão.

§ 1^o  Reputam-se intimados na audiência, quando nesta é publicada a decisão ou a sentença.

A ordem liminar é concedida pelo juiz antes de julgar o pedido principal, sua função é evitar um dano irreparável.

Entretanto, a concessão da ordem liminar nos casos que a nova lei prevê não é uma faculdade da autoridade judicante, a expressão “conceder-se-á” utilizada pelo legislador conforme consta do texto legal tem caráter impositivo e, se atendidos os requisitos previstos, não poderá ser negada.

5. Alterações processuais nas ações de despejo.

(Lei 8.245/91- art. 62)

A nova lei inseriu fartas alterações nos artigos que regulavam os aspectos meramente processuais, deixando claro que as ações de despejo podem ser embasadas  também na falta de pagamento de aluguéis provisórios, diferenças, partes ou meros acessórios da locação.

O legislador também deixou claro que a ação de despejo pode ser cumulada com a ação de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação, mas que o pedido de rescisão deverá  ser dirigido ao locatário e o de cobrança aos fiadores, destacando que os cálculos discriminados e atualizados do débito deverão ser apresentados com a peça inicial.

A alteração mais importante no artigo 62 da lei 8.245/91, refere-se à limitação do direito do locatátio de pagar a dívida na justiça, e se livrar do despejo. A faculdade  somente será concedida se nos últimos a vinte e quatro meses o locatário não a tiver utilizado.
A disposição antiga era mais benéfica para o locatario.

As demais alterações são detalhamentos das formalidades, com o objetivo de facilitar as intimações das partes, via advogado, e imprimir a celeridade ao processo, além de  estabelecer definições aos procedimentos judiciais.

Nova redação dos dispositivos alterados:

Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:

I - o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;

II - o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:

a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação;

b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;

c) os juros de mora;

d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;

III - efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador;

IV - não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada;        

V - os aluguéis que forem vencendo até a sentença deverão ser depositados à disposição do juízo, nos respectivos vencimentos, podendo o locador levantá-los desde que incontroversos;

VI - havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis, a execução desta pode ter início antes da desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.

Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação.

É oportuno lembrar que as alterações processuais, ainda que inseridas em uma lei especial,  são aplicáveis imediatamente após a vigência da nova norma, não se vinculando à data do contrato ou do início da relação locatícia.

O Código de Processo Civil dispõe sobre esta hipótese.

CPC  - art. 1.211.  Este Código regerá o processo civil em todo o território brasileiro. Ao entrar em vigor, suas disposições aplicar-se-ão desde logo aos processos pendentes.

6. Expedição de mandado de despejo na sentença.

(Lei 8.245/91- art. 63)

Ainda no capítulo destinado a regular as ações de despejo o legislador estabeleceu que o juiz, ao julgar procedente uma ação de despejo, deve mandar expedir o mandado de desocupação, já fixando o prazo respectivo conforme cada caso, consideradas as situações que se amoldarem às hipóteses da norma.

Neste artigo o foco é a abrangência da sentença proferida pelo juiz depois da tramitação regular do processo da ação de despejo, portanto, não se pode confundir com os prazos e situações que prevêem a concessão da ordem liminar.

A ordem liminar, concedida ou negada, pelas suas características e limitações legais, não impede ou altera a tramitação da ação de despejo e a prolação da sentença.  

Os eventuais recursos são possíveis em cada tipo de provimento ou atos processuais, contudo, são distintos na forma, espécie e oportunidade. Cada qual tem a sua função e efeito, um não interfere no outro.

Nova redação dos dispositivos alterados:

Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes.

§  1º.  O prazo será de quinze dias se:

a) entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses; ou

b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9º ou no parágrafo 2º do art. 46.

§ 2° Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, respeitado o prazo mínimo de seis meses e o máximo de um ano, o juiz disporá de modo que a desocupação coincida com o período de férias escolares.

§ 3º Tratando-se de hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, e o despejo for decretado com fundamento no inciso IV do art. 9º ou no inciso II do art. 53, o prazo será de um ano, exceto no caso em que entre a citação e a sentença de primeira instância houver decorrido mais de um ano, hipótese em que o prazo será de seis meses.

§ 4° A sentença que decretar o despejo fixará o valor da caução para o caso de ser executada provisoriamente.

Neste artigo e parágrafos, exceto a inserção das entidades religiosas no rol de atividades beneficiadas com elasticidade de prazos para desocupação, as alterações introduzidas não produzem efeitos práticos à qualquer das partes dentro de uma relação locatícia, apenas estabelecem regras mais claras que as da norma original e permitem uma tramitação processual com um melhor potencial de celeridade.

7. Execução provisória do despejo.

(Lei 8.245/91- art. 64)

A alteração do artigo 64 da lei 8245/91 foi destinada a reduzir o valor da caução já imposta pela norma antiga quando o locador quisesse executar o despejo antes do trânsito em julgado da sentença proferida em primeira instância.  

Ou seja, mesmo que o locatário condenado na desocupação do imóvel houvesse tempestivamente interposto recurso à segunda instância, pretendendo a reforma do julgado, o locador poderia executar o despejo decretado se depositasse à disposição do juizo  o valor que a lei estabeleceu a título de caução.

O valor da  caução na norma alterada era, no mínimo, correspondente  a doze, e no máximo correpondente a dezoito aluguéis mensais atualizados. A nova lei reduziu esses valores para seis e doze aluguéis atualizados, respectivamente.

Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9º, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução.

§ 1° A caução poderá ser real ou fidejussória e será prestada nos autos da execução provisória.

§ 2° Ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o despejo, o valor da caução reverterá em favor do réu, como indenização mínima das perdas e danos, podendo este reclamar, em ação própria, a diferença pelo que a exceder.

Na eventualidade de reforma da sentença ou da decisão que concedeu a liminar, o valor arbitrado da caução será destinado ao locatário despejado, a título de indenização mínima por perdas e danos.

O locatário pode ainda, se considerar e puder provar que seu dano foi maior que a indenização recebida, postular sua complementação em ação própria.  

Os pedidos de reparação de dano podem contemplar os danos apenas morais, aqueles que decorrem da dor, frustração ou do abalo da reputação do locatário, etc., e que não podem ser mensurados objetivamente, ou ainda os danos materiais.

Os danos materiais são aqueles que podem ser medidos e ou apurados por perícia ou documentos.

8. Ação revisional de aluguéis.

(Lei 8.245/91- art. 68)

As alterações com relação à revisão de aluguéis, da mesma forma que a maior parte da nova norma, teve como escopo a simplificação e agilidade processuais, além da compatibilização da lei inquilinária com a orientação jurisprudencial.

Como nos demais artigos, a nova norma também foi usada também para promover correções de expressões já impróprias, como substituir a antiga expressão  “rito sumaríssimo”  pela  atual  “rito sumário”, e aclarar a forma de fixação do aluguel provisório.

No inciso IV foi substituída a expressão “audiência de instrução e julgamento”  para  “audiência de conciliação”, de forma a conciliar as disposições do Código de Processo Civil com as disposições da nova norma inquilinária.

O inciso V  foi incluído para acompanhar a jurisprudência já pacificada no sentido de que o pedido de revisão dos aluguéis provisórios interrompia o prazo recursal manejado contra a decisão que o fixou.    

Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte:

I - além dos requisitos exigidos pelos arts. 276 e 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial deverá indicar o valor do aluguel cuja fixação é pretendida;

II - ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes:

a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido;

b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente;

III - sem prejuízo da contestação e até a audiência, o réu poderá pedir seja revisto o aluguel provisório, fornecendo os elementos para tanto;

IV - na audiência de conciliação, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, determinará a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência de instrução e julgamento;

V - o pedido de revisão previsto no inciso III deste artigo interrompe o prazo para interposição de recurso contra a decisão que fixar o aluguel provisório.

§1° Não caberá ação revisional na pendência de prazo para desocupação do imóvel (arts. 46, parágrafo 2° e 57), ou quando tenha sido este estipulado amigável ou judicialmente.

§  2° No curso da ação de revisão, o aluguel provisório será reajustado na periodicidade pactuada ou na fixada em lei.

9. Alterações nos requisitos da ação renovatória.

(Lei 8.245/91- arts. 71 e 74)

No caso do artigo  71 da lei 8.245/91, a alteração apenas atualizou o nome do Ministério da Fazenda e fez substituir a expressão  “idoneidade financeira”  pela  “atual idoneidade financeira” de forma a oportunizar a revisão dos cadastros dos fiadores como um dos requisitos da  renovação compulsória da locação não residencial.

Já no artigo 74 da lei 8.245/91 o legislador apenas reduziu o prazo de desocupação voluntária do imóvel, que era de seis meses, para trinta dias. Isso, considerando a  hipótese de a sentença não acolher a renovação da locação. As demais disposições do  texto original foram mantidas.

Lei 8.245/91- art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:

I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;

II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;

III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;

IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;

V - indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira;

VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;

VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.

Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.

Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, se houver pedido na contestação.

10. Data início da vigência da nova lei.

A nova lei que alterou a norma inquilinária vigente, em razão de veto do poder executivo, não dispôs sobre a data que deveria entrar em vigor as novas disposições, assim, nos termos da lei vigente, começará a vigorar somente após quarenta e cinco dias da sua publicação. Portanto, a partir do dia 25 de janeiro de 2010.

O prazo, na omissão da norma, é fixado pela Lei de Introdução ao Código Civil Brasileiro:

Dec. Lei 4.657/42 - art. 1^o  Salvo disposição contrária, a lei começa a vigorar em todo o país quarenta e cinco dias depois de oficialmente publicada.

Assim, as matérias de mérito das locações contratadas dentro do período de vigência da norma antiga serão examinadas e julgadas conforme a norma antiga, e as novas locações, contratadas a partir da data de vigência da nova norma, serão examinadas e julgadas em conformidade com a nova norma.

As situações eventualmente não contempladas pela norma antiga e sequer pela nova,  serão definidas pela jurisprudência.

Ressalte-se, entretanto, que as disposições meramente processuais terão aplicação imediata, ou seja, a partir da vigência da nova lei serão aplicadas nos processos sujeitos à lei do inquilinato sem qualquer distinção.