Soube, por terceiros, que o proprietário do apartamento que alugo está querendo vender o imóvel. Ele ainda não falou nada comigo, mas, nesse caso, quais são os meus direitos?
Quando o Locador pretender vender, ceder, ou dar em pagamento o imóvel locado, o Locatário terá preferência na sua aquisição, em igualdade de condições com terceiros.
Portanto, antes de vender o imóvel, o Locador deverá dar ciência inequívoca ao Locatário, pela via de notificação judicial, cartorária ou por carta que o próprio Locatário acuse formalmente haver recebido.
A notificação deverá informar o valor do negócio, as condições e a forma de pagamento, além das informações que esclareçam se o imóvel tem algum tipo de gravame, bem como o dia e local em que poderá examinar a sua documentação.
O direito de preferência do Locatário caducará após 30 dias da notificação se não manifestar ao Locador, claramente, sua aceitação integral dos termos da proposta (art.28).
Caso o Locatário aceite a proposta, o Locador só poderá desistir do negócio se indenizar o Locatário pelos prejuízos decorrentes, pagando, inclusive, os rendimentos ou lucros que este tiver deixado de receber em razão do negócio (art.29).
Se o imóvel estiver sendo sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao Sublocatário e, em seguida, ao Locatário (art.30).
Se o Locador estiver colocando à venda todo o prédio, e não só a unidade alugada (art.31), a preferência incidirá sobre o prédio. Mas a preferência não alcançará os casos de perda ou venda do imóvel por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão, ou incorporação (art.32).
O direito de preferência poderá ser exercido diretamente pelo Locatário se este o reclamar judicialmente dentro do prazo de seis meses do registro da venda para terceiros no cartório de imóveis, mediante depósito do valor da venda e das demais despesas da transferência (art.33).
Se o Locador deixar de atender à preferência legal, o Locatário poderá, ainda, reclamar do Locador as perdas e danos correspondentes, mas deverá comprovar tanto sua capacidade econômico-financeira de adquirir o imóvel quanto os prejuízos que sofreu (art.33, p.único).
Não raro acontece de o Locador oferecer o imóvel ao Locatário por um preço e efetivamente vendê-lo, ou passar a escritura, por preço inferior. Nesse caso, mesmo tendo recusado a compra do imóvel pelo preço oferecido, comprovando-se pela escritura que o imóvel foi vendido por preço inferior ao valor oferecido, poderá o Locatário exercer seu direito de preferência ou de indenização pelas perdas e danos que sofrer.
A exigência legal do registro do contrato locatício no registro imobiliário com trinta dias de antecedência é a condição legal que dá ao Locatário condições de exigir, também do Comprador, os benefícios do seu direito de preferência.
É que, quando o Locatário exercer seu direito de preferência e requerer a “adjudicação compulsória” (compra forçada) do imóvel, o Comprador não poderá valer-se da alegação de que agiu de boa-fé, vez que o contrato de locação estava registrado.
Quando o Locatário exige judicialmente a compra do imóvel, nas condições em que fora vendido para terceiro, o Comprador terá, por certo, prejuízo e perda de tempo. Correrá ainda o risco de perder dinheiro se na verdade houver adquirido o imóvel por um preço e, para economizar no imposto de transmissão, houver passado a escritura por valor inferior.
Finalmente, é necessário observar cuidadosamente se o imóvel não pertence a mais de uma pessoa em condomínio, porque, nessa hipótese, o direito de preferência do condômino tem prioridade sobre o do Locatário (art. 34).
