A ação renovatória pode ser negada nessas circunstâncias?
A ação renovatória poderá ser negada pelo juiz quando o locatário atende todas as condições legais exigidas, mas, que o proprietário não aceita prorrogar a locação e alega que o contrato não foi cumprido corretamente ou declara pretender utilizar o imóvel para uso próprio ou de seu descendente?
Além dos requisitos normais dos processos judiciais, o Locatário, quando desejar postular a Renovação Compulsória da locação, deverá ficar atento para o fato de que deverá comprovar, desde a propositura da ação, o cumprimento do contrato integralmente.
Deverá provar que acertou em dia suas obrigações, atendeu às exigências da convenção de condomínio, pagou sua parcela de seguros conforme tenha sido previsto em contrato, quitou devidamente os impostos municipais relativos ao imóvel, etc.; deverá ainda demonstrar, com clareza, as condições oferecidas para a renovação da locação, indicando os fiadores com toda a sua qualificação, identidade, CPF, renda mensal, propriedades que possuem e os bancos ou empresas com os quais mantém operações comerciais. O Locatário somente ficará dispensado das informações e comprovações relativas a fiadores se, no contrato renovando, não tiver fiadores, ou os fiadores forem os mesmos.
Deve ainda o Locatário fazer prova da idoneidade financeira dos fiadores e, ainda, apresentar formal e inequívoca declaração dos mesmos de que aceitam os encargos da fiança, juntamente com os seus respectivos cônjuges, se casados.
Quando o Locatário for cessionário ou sucessor do Locatário primitivo, deverá fazer prova desta condição.
Quando for o caso, e em permitindo a legislação vigente, Locador e Locatário, dentro da ação renovatória, poderão pedir alteração da periodicidade dos reajustes de aluguéis, justificando o pedido.
Não obstante os dispositivos que facultam ao Locatário o direito de obter a renovação compulsória da locação, também há algumas situações em que o Locador não será obrigado a aceitar a renovação compulsória da locação.
É lícita a recusa da Renovação da Locação na hipótese de o poder público estar a exigir do Locador a realização de obras que importem em radical transformação do imóvel, ou para fazer modificação de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade.
É lícita, ainda, a recusa quando o Locador desejar o imóvel para seu próprio uso, ou ainda para transferência de comércio existente há mais de um ano, de cujo capital social o Locador, seu cônjuge, seu ascendente ou descendente, detenham a maior parte.
É certo que o Locador que alegar que não está obrigado a aceitar a renovação compulsória, sob o argumento de pretender retomar o imóvel para uso próprio, não poderá destiná-lo ao mesmo ramo de atividade do Locatário (52,1º), exceto se a locação também envolvia instalações e pertences próprios daquele ramo de atividade.
O Locador poderá se opor à renovatória judicial alegando que o Locatário não atendeu aos requisitos legais, por exemplo: que o Locatário não apresentou proposta condizente com o valor locativo real do imóvel (nesse caso não considerada a valorização trazida por este ao ponto ou lugar); que possui proposta de terceiro para locação, em condições melhores, ou que não está obrigado a renovar a locação pelas alterações que realizará no imóvel, ou ainda que o pretende para uso próprio ou de familiares, conforme permitir a Lei.
Naturalmente que todos estes argumentos que venha a apresentar o Locador deverão ser embasados em documentos originais ou cópias autenticadas.
