Como funciona e quais são os efeitos da fiança como garantia da locação?
Fiança é a forma jurídica através da qual uma pessoa se responsabiliza, perante o credor, pelo cumprimento de determinada obrigação assumida por outrem. A fiança pode ser parcial ou total, em relação a um contrato locatício. Será parcial quando ficar restrita a um limite de valor determinado, ou, ainda, durante um prazo fixo. Nos contratos de locação, a fiança é total, prevalece sobre todos os compromissos da locação e vige até o prazo final do contrato.
Como a fiança é uma manifestação de vontade, gratuita, que poderá gerar ônus ou até perda de patrimônio, em sendo casado o fiador, é obrigatória a participação do cônjuge no contrato, sob pena de nulidade da fiança.
Uma vez prestada a fiança, o fiador torna-se o principal responsável pelo cumprimento do contrato. Dessa forma, deverá ser cientificado dos processos judiciais de que eventualmente, em razão da locação, venha a participar o Locatário, inclusive nas ações de despejo por falta de pagamento. É que, se o fiador não tiver ciência da ação de despejo por falta de pagamento ou retomada, não poderá ser responsabilizado pelos ônus processuais conseqüentes, mas, tão-somente, pelos valores pactuados no contrato.
Entretanto, é importante ressaltar que o fiador terá, obrigatoriamente, de participar dos aditivos de contrato que eventualmente estabeleçam reajustes negociados dos aluguéis. Caso contrário, não poderá ser responsabilizado pelo aumento e responderá somente pelo valor contratado e os reajuste legais.
Por certo, deixar de observar esse detalhe não faz com que o fiador se desonere da fiança, mas não o atingirão as majorações e seus reflexos quando não assinar o aditivo de contrato respectivo.
É muito comum que Locador e Locatário acertem novos valores de aluguel sem contrato escrito. Esse contrato verbal sempre valerá entre Locador e Locatário, porque o simples pagamento das mensalidades locatícias em valor novo, sem ressalva ou objeção, induz à convicção de que houve realmente um ajuste, senão verbal pelo menos tácito.
Porém, esse tipo de contrato não obrigará o fiador, para valer sobre este é necessário documento escrito, com a assinatura do fiador e do seu cônjuge, se for o caso. Não há fiança verbal ou tácita.
Quando o Locatário deixa de pagar os aluguéis e os demais compromissos da locação, responderá, obviamente, pela Ação de Despejo respectiva, mas esta não cobra dívida, apenas busca a rescisão da locação. Contudo, o certo é que quando o Locador pretender cobrar a dívida, sequer haverá de ajuizar ação contra o Locatário, pois o seu alvo será quem efetivamente terá com o que responder pela dívida.
Assim, o processo de Execução poderá ser proposto contra o fiador, diretamente, e este não terá muitas opções de defesa. Uma vez tendo assinado o contrato como fiador, terá mesmo que pagar o débito, pouco importando se o valor é elevado ou de pequena monta.
Quando se tratar de Ação de Cobrança, o fiador, querendo, gozará de algum tempo para efetuar o pagamento, posto que o processo judicial é sabidamente lento.
Contudo, em se tratando de obrigações certas, líquidas e exigíveis, que não necessitem de ser discutidas perante a Justiça, o processo será de Execução, e este é mais eficiente e ágil.
O não-pagamento em seguida à citação autoriza o credor a indicar os bens do devedor, que serão penhorados, depois leiloados e arrematados pela melhor oferta.
Além de pagar a dívida com o resultado do leilão dos bens, é certo que o prejuízo do executado será ainda maior. É que as arrematações de bens na Justiça dificilmente alcançam o valor equivalente a cinqüenta por cento do preço de mercado do mesmo bem.
