Perguntas e Respostas sobre Direito Imobiliário - Fiança
Como se dá a fiança em sede de locação imobiliária?

A locação imobiliária se rege pela Lei nº8.245/91, que trata das principais questões relativas a esse contrato.

Dessa forma, a lei traz quatro modalidades possíveis de garantia, previstas no art. 37 da referida lei:

Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

I - caução;
II - fiança;
III - seguro de fiança locatícia.
IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Redação da LEI Nº 11.196 \ 21.11.2005)

A lei determina que cada contrato de locação seja garantido por uma dessas garantias, sendo proibido que as partes instituam mais de uma em um único contrato.

Apesar de todas essas possibilidades, pode-se dizer a fiança é a modalidade mais usual mais nos contratos de locação imobiliária.

A fiança imobiliária abrange o aluguel e despesas acessórias ao aluguel como o condomínio e os tributos que incidirem sobre o imóvel. O fiador também se responsabilizará por quaisquer danos que o imóvel sofrer.

Importante destacar que a lei de locação, Lei nº8.245/91, em seu art. 39 determina que a fiança se estenda até a efetiva entrega do imóvel.

Assim, uma interpretação que dominou, por muito tempo, a jurisprudência dos tribunais era que a fiança ainda que fosse pactuada por prazo determinado, o fiador se responsabilizaria até a efetiva entrega das chaves.

Contudo, apesar disso, a tendência da jurisprudência atualmente revela-se no sentido de acatar o prazo convencionado entre as partes, não estendendo a responsabilidade na forma prevista na Lei de Locação.

Nesse sentido decidiu é a orientação atual do Superior Tribunal de Justiça:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL.OMISSÃO. INEXISTÊNCIA. EFEITO INFRINGENTE. IMPOSSIBILIDADE. FIANÇA.PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA DO CONTRATO. EXONERAÇÃO DO FIADOR. EMBARGOS REJEITADOS.

1. Os embargos de declaração destinam-se a suprir omissão, afastarobscuridade ou eliminar contradição existentes no julgado, não sendocabível para rediscutir matéria já suficientemente decidida.

2. A jurisprudência majoritária desta Corte se firmou no sentido deque o contrato de fiança deve ser interpretado de forma restritiva e benéfica, razão pela qual o fiador somente responderá por encargos decorrentes do pacto locatício até o momento da sua extinção, sendoirrelevante a existência de cláusula estendendo a obrigação fidejussória até a entrega das chaves. Precedentes.

3. A via especial, destinada à uniformização da interpretação dodireito federal, não se presta à análise de dispositivos daConstituição da República, ainda que para fins de prequestionamento. 4. Embargos declaratórios rejeitados. EDcl no AgRg no REsp 780742 / RS ; EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL2005/0151031-0 Relator(a)Ministra LAURITA VAZ (1120) Órgão JulgadorT5 - QUINTA TURMAData do Julgamento12/09/2006Data da Publicação/FonteDJ 30.10.2006

PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO. CLÁUSULA QUE OBRIGUE O FIADOR ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. IRRELEVÂNCIA. RESPONSABILIDADE. RESTRIÇÃO AO PERÍODO ORIGINALMENTE CONTRATADO. PRORROGAÇÃO DA LOCAÇÃO SEM ANUÊNCIA DO FIADOR. EXTINÇÃO DA GARANTIA. RECURSO DESPROVIDO.

I - O Superior Tribunal de Justiça já pacificou entendimento nosentido de que a fiança como contrato benéfico, não admite a suainterpretação extensiva, não tendo eficácia a cláusula contratualque preveja a obrigação fidejussória até a entrega das chaves, ou que pretenda afastar a disposição do art. 1500 do Código Civil de1916. Assim, há que se ter como termo final do período a que seobrigaram os fiadores a data na qual se extinguiu a avença locativa originária, impondo-se afastar, para fins de responsabilização afiançatória, o lapso temporal que se seguiu, creditado à conta de prorrogação do contrato.

II - A impossibilidade de conferir interpretação extensiva à fiança locativa, consoante pacífico entendimento desta Eg. Corte, torna, na hipótese, irrelevante, para o efeito de se aferir o lapso temporal da obrigação afiançada, cláusula contratual que preveja a obrigação do fiador até a entrega das chaves. Precedentes.

III - Agravo interno desprovido. ProcessoAgRg no Ag 736119 / RJ ; AGRAVO REGIMENTAL NO (AGRAVO DE INSTRUMENTO 2006/0007757-0 Relator(a)Ministro GILSON DIPP (1111) Órgão JulgadorT5 - QUINTA TURMA. Data do Julgamento04/04/2006 Data da Publicação/FonteDJ 02.05.2006 p. 376)

Uma grande polêmica que surgiu com a lei de locação foi em relação ao bem de família.

O instituto do bem de família, criado pela Lei nº8.009/90 foi idealizado para assegurar a residência da entidade familiar, deixando o imóvel utilizado para essa finalidade isento às execuções provenientes de dívidas.

Dessa forma, para que a fiança fosse uma forma de garantia realmente eficaz, o fiador deveria ter no mínimo dois imóveis, aí sim a obrigação estaria garantida sem nenhum risco de configurar bem de família.

Diante da dificuldade em se arrumar um fiador com pelo menos dois imóveis e no intuito de facilitar a fiança na locação, a Lei nº8.245/91 excluiu a impenhorabilidade do bem de família do fiador quando se tratar de contrato de locação, conforme a estipulação do art. 82, §3º da referida lei.

Houve muito embate na doutrina, contudo, atualmente, não resta dúvida de que o bem do fiador que garantiu contrato de locação será atingido independe de configurar bem de família. Nesse sentido é a atual orientação do Superior Tribunal de Justiça:

RECURSO ORDINÁRIO EM MANDADO DE SEGURANÇA. LOCAÇÃO. FIANÇA. PENHORA.BEM DE FAMÍLIA. POSSIBILIDADE.É possível a penhora do único bem imóvel do fiador do contrato de locação, em virtude da exceção legal do artigo 3º da Lei 8.009/90. (Precedente: RE nº 407.688, Pleno do STF, julgado em 8.2.2006,maioria, noticiado no informativo nº 416). Recurso ordinário desprovido. (Processo RMS 21265 / RS ; RECURSO ORDINÁRIO EM MANDADO DE SEGURANÇA 2005/0211861-8. Relator(a) Ministro FELIX FISCHER (1109) Órgão Julgador T5 - QUINTA TURMA. Data do Julgamento 23/05/2006 Data da Publicação/FonteDJ 19.06.2006 p. 156)