"Benfeitorias úteis e necessárias" são melhorias que o dono fez no imóvel rural. As úteis tornam o lugar melhor para usar, como construir uma cerca ou um galpão. As necessárias são aquelas feitas para manter o imóvel em bom estado, como consertar o telhado ou arrumar um vazamento. Se o governo tomar o imóvel para reforma agrária, ele deve pagar em dinheiro por essas melhorias, além do valor do próprio imóvel.

Quando falamos em "benfeitorias úteis e necessárias" em um imóvel rural, estamos falando de melhorias feitas pelo proprietário. As benfeitorias úteis são aquelas que tornam o imóvel mais prático ou confortável, como instalar um sistema de irrigação ou construir um curral. Já as benfeitorias necessárias são aquelas feitas para evitar danos ou para manter o imóvel funcionando, como consertar uma cerca quebrada para evitar a fuga de animais ou trocar telhas para evitar infiltração. Na desapropriação para reforma agrária, essas melhorias devem ser pagas em dinheiro ao proprietário, como uma compensação extra, além do valor do imóvel em si.

Benfeitorias úteis, nos termos do artigo 96, II, do Código Civil, são aquelas que aumentam ou facilitam o uso do imóvel rural, enquanto as benfeitorias necessárias são as imprescindíveis para a conservação do bem ou para evitar sua deterioração. No contexto da desapropriação para fins de reforma agrária (art. 184, §1º, CF/88), tais benfeitorias devem ser indenizadas em pecúnia, independentemente da indenização principal, que ocorre em títulos da dívida agrária.

As benfeitorias úteis et necessariae, consoante o disposto no artigo 96 do Codex Civilis pátrio, consubstanciam-se, respectivamente, naquelas que aumentam a comodidade ou utilidade do imóvel rural e nas que se impõem ad conservandum, evitando a depauperação do bem expropriando. À luz do §1º do art. 184 da Constituição da República, impõe-se à União a obrigação de indenizar, em pecúnia, as referidas benfeitorias, ex lege, em apartação à indenização principal, esta consubstanciada em títulos da dívida agrária, inobstante a natureza real do direito afetado pela desapropriação para fins de reforma agrária.

Essas melhorias (benfeitorias úteis e necessárias) são pagas em dinheiro porque elas representam gastos reais que o dono teve para cuidar ou melhorar o imóvel. Como são coisas feitas para manter ou valorizar o lugar, o pagamento precisa ser rápido e direto, para que o dono receba logo o valor que gastou, sem ter que esperar muitos anos ou depender de títulos que podem demorar para virar dinheiro.

A indenização das benfeitorias úteis e necessárias é feita em dinheiro porque elas correspondem a investimentos concretos realizados pelo proprietário para conservar ou melhorar o imóvel. Como essas benfeitorias são essenciais para manter o imóvel em boas condições ou aumentar sua utilidade, entende-se que o proprietário deve ser ressarcido de forma imediata, sem ter que esperar o prazo de resgate dos títulos da dívida agrária, que podem demorar até vinte anos. Assim, o pagamento em dinheiro garante que o proprietário seja compensado de maneira justa e rápida pelos gastos que teve, evitando prejuízos financeiros.

A opção legislativa por indenizar benfeitorias úteis e necessárias em dinheiro, e não em títulos da dívida agrária, decorre do caráter imediato e ressarcitório dessas despesas, que visam a conservação e a funcionalidade do imóvel. O pagamento em espécie assegura ao expropriado a recomposição do patrimônio despendido com tais benfeitorias, evitando a postergação do ressarcimento, característica dos títulos, cuja liquidez e valor real só se concretizam após longo prazo.

A ratio legis que determina a indenização das benfeitorias úteis e necessárias em pecúnia, em detrimento da utilização de títulos da dívida agrária, reside na natureza eminentemente ressarcitória e imediata de tais melhorias, as quais consubstanciam dispêndios efetivos do proprietário expropriado ad maiorem utilitatem et conservationem do imóvel rural. Destarte, a satisfação em dinheiro visa obstar o locupletamento indevido do Poder Público, propiciando ao expropriado a justa recomposição do quantum investido, ex vi do princípio da reparação integral, insculpido no texto constitucional.

O valor dessas melhorias é calculado vendo quanto elas realmente valem no momento da desapropriação. Normalmente, especialistas vão até o local, olham tudo que foi feito para melhorar a propriedade (como cercas, poços, construções, etc.) e dizem quanto custaria para fazer ou comprar aquilo hoje. O dono recebe esse valor em dinheiro.

O cálculo do valor das benfeitorias úteis e necessárias, quando ocorre a desapropriação, é feito por meio de uma avaliação técnica. Um perito, geralmente um engenheiro agrônomo ou civil, visita o imóvel e faz um levantamento detalhado das melhorias realizadas, como construções, cercas, sistemas de irrigação, entre outros. Ele verifica o estado de conservação e calcula quanto custaria para construir ou instalar essas benfeitorias atualmente, descontando a depreciação (desgaste pelo uso e tempo). O valor final é o que será pago ao proprietário em dinheiro, separado do valor do imóvel.

O valor das benfeitorias úteis e necessárias, para fins de indenização em desapropriação para reforma agrária, é apurado mediante avaliação pericial, observando-se o valor atual de mercado das benfeitorias no estado em que se encontram à época da vistoria, deduzida a depreciação decorrente do uso, do tempo e da obsolescência. O laudo pericial deve discriminar cada benfeitoria, indicando sua natureza, utilidade e necessidade, conforme os critérios técnicos previstos em normas específicas de avaliação.

O quantum indenizatório atinente às benfeitorias úteis et necessárias, ex vi do § 1º do art. 184 da Constituição Federal, é apurado mediante regular avaliação pericial, procedida por expert nomeado ad hoc, o qual deverá lançar mão dos critérios consagrados pela hermenêutica jurídico-pericial, considerando o valor venal das benfeitorias ao tempo da desapropriação, com a devida dedução da depreciação, exaurimento ou obsolescência, consoante as normas técnicas de avaliação de bens (ABNT NBR 14653). Tal valor, apurado in concreto, será objeto de indenização pecuniária, em pecúnia corrente, apartada dos títulos da dívida agrária, em estrita observância ao princípio constitucional da justa indenização.