Parcelamento compulsório é quando a prefeitura obriga o dono de um terreno grande, vazio ou mal usado a dividir esse terreno em partes menores, para que ele seja melhor aproveitado. Se o dono não fizer isso por vontade própria, a prefeitura pode obrigá-lo, para que o terreno não fique parado e ajude a cidade a crescer de forma organizada.

Quando falamos em "parcelamento compulsório" de um terreno, estamos dizendo que o governo da cidade pode exigir que o proprietário de um terreno urbano grande, vazio ou pouco aproveitado divida esse terreno em lotes menores. Isso acontece quando o terreno não está cumprindo sua função social, ou seja, não está sendo usado de forma que beneficie a cidade e seus moradores. Se o dono não fizer essa divisão de forma voluntária, a prefeitura pode obrigá-lo, por meio de lei, a fazer o parcelamento. Por exemplo, imagine um grande terreno vazio em uma área urbana, enquanto muitas pessoas precisam de moradia. O governo pode obrigar o dono a dividir o terreno para facilitar a construção de casas ou outros usos importantes para a cidade.

O parcelamento compulsório consiste na imposição, por parte do Poder Público municipal, ao proprietário de imóvel urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, da obrigação de promover o parcelamento do solo, nos termos da legislação urbanística aplicável. Tal medida visa assegurar o adequado aproveitamento do imóvel, em consonância com a função social da propriedade urbana, conforme previsto no art. 182, § 4º, da Constituição Federal, e regulamentado pelo Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001). O descumprimento pode ensejar sanções progressivas, incluindo IPTU progressivo e desapropriação.

O denominado "parcelamento compulsório" consubstancia-se na prerrogativa conferida ao Poder Público municipal, ex vi do art. 182, § 4º, da Constituição da República, de compelir o proprietário de solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, a proceder à subdivisão do imóvel, em estrita observância às diretrizes do plano diretor e à legislação federal pertinente, notadamente o Estatuto da Cidade. Tal instituto configura-se como instrumento de efetivação da função social da propriedade, sendo consectário do princípio da supremacia do interesse público sobre o privado, e sujeita o proprietário recalcitrante a sanções de natureza fiscal e, em última ratio, à desapropriação com pagamento em títulos da dívida pública, nos termos do ordenamento jurídico pátrio.

Edificação compulsória é quando a prefeitura pode obrigar o dono de um terreno vazio ou sem uso na cidade a construir alguma coisa nele, como uma casa ou prédio. Se o dono não fizer isso, pode sofrer punições. Isso serve para evitar que terrenos fiquem abandonados e para melhorar a cidade para todos.

Edificação compulsória significa que a lei permite que a prefeitura exija que o proprietário de um terreno urbano, que está vazio ou mal utilizado, construa algo nesse terreno. Por exemplo, se alguém tem um terreno no meio da cidade e não faz nada com ele, a prefeitura pode obrigar essa pessoa a construir uma casa, um prédio ou algum outro tipo de construção, conforme as regras do plano diretor da cidade. O objetivo é evitar que terrenos fiquem abandonados e garantir que todos os espaços urbanos sejam usados para beneficiar a sociedade, como moradias, comércios ou serviços.

Edificação compulsória é o instituto jurídico previsto no art. 182, § 4º, da Constituição Federal, que autoriza o Poder Público municipal, mediante lei específica e observadas as diretrizes do plano diretor, a exigir do proprietário de imóvel urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, a realização de obras de edificação no terreno, sob pena de sanções progressivas, como IPTU majorado e eventual desapropriação. O objetivo é assegurar o cumprimento da função social da propriedade urbana.

A edificação compulsória consubstancia-se em prerrogativa conferida ao Poder Público municipal, ex vi do art. 182, § 4º, da Magna Carta, facultando-lhe compelir o proprietário de solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, a proceder à edificação do mesmo, em consonância com as diretrizes do plano diretor e legislação federal correlata. Tal imposição visa a efetivação do princípio da função social da propriedade, resguardando o interesse coletivo e o desenvolvimento harmônico da urbe, sob pena de incidência de medidas sancionatórias, a saber: parcelamento, edificação compulsória, IPTU progressivo no tempo e, em último caso, desapropriação com pagamento em títulos da dívida pública.

O Poder Público pode obrigar o dono do terreno a dividir ou construir porque quer evitar que terrenos fiquem vazios ou mal usados dentro da cidade. Assim, todos os espaços ajudam a cidade a crescer de forma organizada e a melhorar a vida das pessoas que moram lá.

O motivo pelo qual o Poder Público pode exigir que o proprietário faça o parcelamento ou a edificação compulsórios é garantir que os terrenos urbanos cumpram sua função social. Ou seja, os terrenos não podem ficar vazios ou mal aproveitados enquanto a cidade precisa de moradia, comércio, serviços e espaços públicos. Imagine que alguém comprou um grande terreno no centro da cidade e o deixa vazio por anos só esperando que valorize. Isso prejudica o desenvolvimento urbano, impede que mais pessoas tenham acesso à moradia e pode até causar problemas como falta de infraestrutura. Por isso, a lei permite que a Prefeitura obrigue o dono a usar o terreno de maneira útil para todos.

O Poder Público pode impor ao proprietário o parcelamento ou a edificação compulsórios, conforme previsto no art. 182, § 4º, da CF/88, para assegurar o cumprimento da função social da propriedade urbana. Tal prerrogativa visa coibir a ociosidade, a subutilização ou a não utilização do solo urbano, promovendo o adequado aproveitamento do espaço urbano, em consonância com as diretrizes do plano diretor e da legislação federal pertinente.

Exsurge do magistério constitucional, notadamente do art. 182, § 4º, da Carta Magna, a potestade do Poder Público municipal de compelir o proprietário do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado ao implemento de medidas assecuratórias da função social da propriedade, mediante o parcelamento ou a edificação compulsórios. Tal imposição, consectária lógica do princípio da função social da propriedade, visa obstar a especulação imobiliária e propiciar o pleno desenvolvimento das funções urbanísticas, em estrita observância ao plano diretor e às normas federais de regência.

Se o dono do terreno não fizer o que a prefeitura mandou, ou seja, não dividir o terreno em lotes ou não construir nele, ele pode ser punido. Primeiro, pode receber uma multa ou pagar mais impostos. Se continuar sem cumprir, pode até perder o terreno para a prefeitura.

Quando o proprietário não cumpre a obrigação de parcelar (dividir em lotes) ou edificar (construir) em seu terreno urbano, a lei prevê algumas consequências. Primeiro, o município pode aplicar uma multa ou aumentar o valor do imposto cobrado sobre o imóvel (IPTU progressivo). Caso o dono continue sem agir, o terreno pode ser desapropriado, ou seja, o poder público pode tomar o imóvel, pagando ao proprietário uma indenização, normalmente em títulos da dívida pública. Isso acontece porque a função social da propriedade urbana deve ser respeitada, e terrenos vazios ou mal utilizados prejudicam o desenvolvimento da cidade.

O não atendimento, pelo proprietário, à obrigação de parcelar, edificar ou utilizar adequadamente o solo urbano, conforme previsto no art. 182, § 4º, da CF/88, enseja a aplicação de sanções sucessivas: inicialmente, o IPTU progressivo no tempo; persistindo a inércia, a aplicação de desapropriação sancionatória, com pagamento em títulos da dívida pública, nos termos da legislação federal pertinente (Estatuto da Cidade - Lei 10.257/2001, arts. 5º a 8º).

In casu, a inobservância, pelo dominus do solo urbano, da imposição legal de parcelamento ou edificação compulsórios, ex vi do art. 182, § 4º, da Carta Magna, enseja, em ordem escalonada, a incidência do Imposto Predial e Territorial Urbano progressivo no tempo, consoante legislação específica, culminando, em caso de recalcitrância, na desapropriação sancionatória do bem, com indenização em títulos da dívida pública, resgatáveis em prazo não superior a dez anos, tudo em estrita observância ao princípio da função social da propriedade e aos ditames do Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001).