"Atividade preponderante do adquirente" quer dizer a principal coisa que a empresa faz. Se a empresa que recebe o imóvel trabalha principalmente comprando, vendendo, alugando ou arrendando imóveis, ela tem essa atividade como principal. Nesse caso, ela precisa pagar o imposto.

A expressão "atividade preponderante do adquirente" significa a principal atividade que a empresa que está recebendo o bem exerce. Por exemplo, se uma empresa recebe um imóvel para aumentar seu capital, mas o que ela mais faz no dia a dia é comprar, vender ou alugar imóveis, então a atividade preponderante dela é essa negociação de imóveis. Por isso, nesses casos, a lei diz que o imposto (ITBI) deve ser cobrado, porque a empresa atua principalmente nesse ramo.

"Atividade preponderante do adquirente" refere-se à atividade econômica principal desenvolvida pela pessoa jurídica adquirente dos bens ou direitos. Caso a atividade principal da adquirente seja compra e venda, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil, incidirá o ITBI sobre a transmissão, conforme exceção prevista no dispositivo legal.

A expressão "atividade preponderante do adquirente" denota, no âmbito da hermenêutica tributária, a atividade econômica que, quantitativa e qualitativamente, se sobressai dentre aquelas exercidas pela pessoa jurídica adquirente dos bens ou direitos, notadamente quando esta se dedica precipuamente à compra e venda, locação de bens imóveis ou ao arrendamento mercantil. Nesses casos, exsurge a incidência do ITBI, ex vi legis, afastando-se a imunidade objetiva prevista para as demais hipóteses de integralização de capital ou reestruturação societária.

A "realização de capital" de uma empresa acontece quando alguém coloca dinheiro, imóveis ou outros bens dentro da empresa para formar ou aumentar o valor dela. Por exemplo, se você abre uma empresa e coloca um terreno seu como parte do valor inicial dela, isso é uma realização de capital. Ou seja, é quando os donos colocam bens próprios para virar parte do patrimônio da empresa.

Quando falamos em "realização de capital" de uma pessoa jurídica, estamos nos referindo ao momento em que os sócios ou acionistas transferem bens ou dinheiro para a empresa, para formar ou aumentar o capital social dela. Imagine que você e seus amigos vão abrir uma empresa: cada um pode contribuir com dinheiro, um carro, um imóvel ou outros bens. Esses bens passam a ser da empresa e formam o chamado "capital social". Esse processo de transferência dos bens dos sócios para a empresa é o que a lei chama de realização de capital.

A realização de capital de uma pessoa jurídica consiste na integralização do capital social mediante a transferência de bens ou direitos pelos sócios ou acionistas à sociedade, a título de aporte de capital. Essa operação implica a incorporação dos referidos bens ou direitos ao patrimônio da pessoa jurídica, compondo o seu capital social, nos termos do contrato ou estatuto social.

A expressão "realização de capital", no âmbito jurídico-corporativo, designa o ato pelo qual os sócios ou acionistas procedem à integralização do capital subscrito, mediante a transferência de bens ou direitos ao patrimônio da pessoa jurídica, ex vi do disposto no contrato social ou estatuto, operando-se, assim, a efetivação do numerus clausus do capital social. Tal fenômeno, hodiernamente, encontra respaldo no princípio da autonomia patrimonial da pessoa jurídica, sendo consectário lógico da affectio societatis e da constitutio societatis.

Essa exceção existe porque, quando uma empresa trabalha principalmente comprando, vendendo ou alugando imóveis, ela faz isso para ganhar dinheiro. Se não cobrassem o imposto nesses casos, seria fácil usar a criação de empresas para evitar pagar impostos sobre a compra e venda de imóveis. Então, a lei cobra o imposto normalmente nessas situações para evitar que as pessoas usem empresas só para não pagar imposto.

A razão dessa exceção é evitar que empresas do ramo imobiliário usem a regra de isenção como uma forma de escapar do pagamento do ITBI. Imagine que uma empresa que compra e vende imóveis pudesse sempre receber imóveis sem pagar imposto, bastando alegar que está aumentando seu capital. Isso seria injusto, pois a atividade principal dela é justamente negociar imóveis, e o imposto existe para essas operações. Por isso, a lei diz que, nesses casos, o ITBI deve ser cobrado normalmente, para evitar abusos e garantir que as empresas do setor imobiliário paguem o imposto como qualquer outra pessoa que compra ou vende imóveis.

A exceção prevista visa coibir a utilização indevida da imunidade do ITBI por empresas cuja atividade preponderante é a compra, venda, locação ou arrendamento mercantil de imóveis. Nessas hipóteses, a transmissão de bens imóveis ao patrimônio da pessoa jurídica integra a atividade-fim da empresa, caracterizando-se como operação mercantil e não mera reorganização societária. Portanto, a incidência do ITBI se justifica para evitar elisão fiscal e assegurar a efetividade da tributação sobre operações imobiliárias.

A ratio essendi da exceção insculpida no art. 156, §2º, da Constituição Federal, reside no desiderato de obstar a burla ao fisco municipal mediante o expediente de aportes patrimoniais em sociedades cuja atividade preponderante consista na mercancia, locação ou arrendamento de bens imóveis. In casu, a transmissão de tais bens não se reveste do animus de reorganização societária, mas sim de ato tipicamente negocial, inserto no escopo empresarial da pessoa jurídica adquirente. Destarte, vige o princípio da vedação ao abuso de direito, de sorte que a imunidade não se aplica quando a operação se confunde com a própria atividade econômica da sociedade, sob pena de esvaziamento da competência tributária municipal.

Fusão é quando duas ou mais empresas se juntam e viram uma só. Incorporação é quando uma empresa absorve outra, que deixa de existir. Cisão é quando uma empresa se divide em duas ou mais partes. Extinção é quando a empresa acaba e deixa de existir.

Vamos entender cada termo:

1. Fusão acontece quando duas ou mais empresas se unem para formar uma nova empresa, e as antigas deixam de existir.



2. Incorporação é quando uma empresa "engole" outra: a empresa incorporada desaparece e todo o seu patrimônio passa para a empresa que fez a incorporação.



3. Cisão ocorre quando uma empresa se divide: ela pode ser totalmente dividida (deixando de existir) ou parcialmente (parte do patrimônio vai para outra empresa).



4. Extinção é simplesmente o fim da empresa, quando ela encerra suas atividades e deixa de existir legalmente.

Fusão consiste na união de duas ou mais pessoas jurídicas, resultando em uma nova entidade e na extinção das anteriores. Incorporação ocorre quando uma ou mais sociedades são absorvidas por outra, que lhes sucede em direitos e obrigações, extinguindo-se as incorporadas. Cisão é a operação pela qual uma sociedade transfere parcelas do seu patrimônio para uma ou mais sociedades, podendo resultar na extinção da cindida (cisão total) ou não (cisão parcial). Extinção refere-se ao término da personalidade jurídica, com a liquidação e dissolução da sociedade.

Fusão, nos termos do art. 228 da Lei n.º 6.404/76, consubstancia-se na conglutinação de duas ou mais sociedades, que, dissolvendo-se, dão ensejo ao surgimento de nova pessoa jurídica, a qual lhes sucede universalmente. Incorporação, por sua vez, caracteriza-se pela absorção de uma ou mais sociedades por outra preexistente, operando-se a transmissão integral do acervo patrimonial das incorporadas à incorporadora, consoante o art. 227 do mesmo diploma legal. Cisão, prevista no art. 229, consiste na segregação do patrimônio de uma sociedade, que é vertido, total ou parcialmente, para uma ou mais sociedades, podendo acarretar a extinção da sociedade cindida ou sua subsistência. Por derradeiro, a extinção da pessoa jurídica ocorre mediante a dissolução e subsequente liquidação, culminando na perda da personalidade jurídica e na cessação de sua existência no mundo jurídico.