"Transmissão inter vivos" quer dizer que uma pessoa passa um bem, como um imóvel, para outra pessoa enquanto está viva. Ou seja, é uma transferência feita entre pessoas vivas, não por herança quando alguém morre.

No Direito, "transmissão inter vivos" significa transferir um bem, como uma casa ou um terreno, de uma pessoa para outra enquanto ambas estão vivas. Isso acontece, por exemplo, quando alguém vende ou doa um imóvel para outra pessoa. É diferente da "transmissão causa mortis", que é quando alguém recebe um bem porque o dono morreu, como na herança. Portanto, "inter vivos" indica que o negócio acontece em vida, entre pessoas vivas.

A expressão "transmissão inter vivos" refere-se à transferência de bens ou direitos realizada entre pessoas vivas, por ato jurídico oneroso ou gratuito, distinguindo-se da transmissão "causa mortis", que ocorre em razão do falecimento do titular. No contexto do art. 156, II, da CF/88, trata-se da transferência de propriedade ou de direitos reais sobre imóveis, por ato entre vivos, sujeita à tributação municipal pelo ITBI.

A locução latina "inter vivos" designa, no âmbito do Direito das Sucessões e das Obrigações, a modalidade de transmissão de bens ou direitos que se opera entre sujeitos de direito vivos, por meio de negócio jurídico bilateral ou unilateral, oneroso ou gratuito, em contraposição à transmissão "causa mortis", que se perfaz em virtude do decesso do titular originário. Destarte, a transmissão "inter vivos", ex vi do art. 156, II, da Carta Magna, consubstancia-se na alienação de bens imóveis ou de direitos reais sobre imóveis, por ato voluntário e eficaz entre vivos, ensejando a incidência do imposto de competência municipal.

Direitos reais sobre imóveis são direitos que uma pessoa tem diretamente sobre um imóvel, como uma casa ou um terreno. Não é só ser dono: pode ser, por exemplo, o direito de usar, morar ou alugar o imóvel, mesmo que ele não seja seu. Esses direitos são reconhecidos pela lei e "grudam" no imóvel, não na pessoa.

Direitos reais sobre imóveis são aqueles direitos que a lei reconhece como ligados diretamente a um imóvel, e não a uma pessoa específica. O mais conhecido é a propriedade, ou seja, ser dono do imóvel. Mas existem outros, como o usufruto (quando alguém tem o direito de usar e aproveitar um imóvel que pertence a outra pessoa), a servidão (quando alguém pode passar por um terreno para chegar ao seu próprio imóvel), ou o uso e habitação. Esses direitos acompanham o imóvel, mesmo que ele mude de dono.

Direitos reais sobre imóveis são prerrogativas conferidas a uma pessoa sobre um bem imóvel, com eficácia erga omnes, previstas no Código Civil Brasileiro, tais como propriedade, usufruto, uso, habitação, servidão, enfiteuse, superfície, entre outros, excluídos os direitos reais de garantia (hipoteca, anticrese e penhor rural). Tais direitos têm natureza de direito real, oponíveis contra terceiros, e são passíveis de transmissão onerosa, conforme previsto no art. 156, II, da CF/88.

Os denominados direitos reais sobre imóveis consubstanciam prerrogativas jurídicas de natureza real, conferidas ad rem, com eficácia erga omnes, contempladas no rol taxativo do Código Civil pátrio, notadamente nos arts. 1.225 e seguintes. Destacam-se, inter alia, a propriedade, o usufruto, a servidão predial, a superfície, o uso, a habitação e a enfiteuse, ex vi legis, excluídos, in casu, os direitos reais de garantia, a saber, hipoteca e anticrese, por força do excetivo legal. Tais direitos, por sua natureza propter rem, acompanham o bem imóvel, independentemente da titularidade subjetiva, e podem ser objeto de transmissão inter vivos, a título oneroso, ensejando a incidência do ITBI, ex vi do art. 156, II, da Carta Magna.

Os direitos de garantia, como a hipoteca, são excluídos desse imposto porque, quando alguém faz uma hipoteca, o imóvel não está sendo vendido ou passado para outra pessoa de verdade. Só está sendo usado como garantia de pagamento de uma dívida. O dono continua sendo o mesmo. Por isso, não faz sentido cobrar imposto como se fosse uma venda.

O imposto mencionado na lei é cobrado quando há uma transferência real de propriedade ou de direitos sobre um imóvel, como em uma compra e venda. No caso dos direitos de garantia, como a hipoteca, o imóvel apenas serve como uma segurança para o pagamento de uma dívida. O proprietário continua sendo o mesmo; o credor (por exemplo, o banco) não passa a ser dono do imóvel, ele só tem o direito de tomar o imóvel se a dívida não for paga. Por isso, a lei exclui esse tipo de direito do imposto, pois não há uma verdadeira transmissão de propriedade.

Os direitos reais de garantia, como a hipoteca, são excluídos da incidência do ITBI porque não implicam transferência da titularidade do imóvel ou de direito real sobre ele, mas apenas a constituição de um gravame em favor do credor. O domínio permanece com o devedor, e o credor hipotecário detém apenas um direito de preferência em caso de execução. Portanto, não se configura o fato gerador do imposto, que exige transmissão onerosa "inter vivos" da propriedade ou de direito real, excetuados os de garantia.

A ratio legis que subjaz à exclusão dos direitos reais de garantia, v.g., a hipoteca, da hipótese de incidência do ITBI, reside no fato de que tais institutos não ensejam a transmissão da propriedade ou de direito real pleno sobre o imóvel, mas tão somente a constituição de um ônus real em favor do credor, ad perpetuam rei memoriam. Destarte, ausente a transferência inter vivos ad alium da titularidade dominial ou de direito real, mas presente apenas a afetação do bem como garantia do adimplemento obrigacional, resta afastada a incidência tributária ex vi do art. 156, II, da CF/88.

Cessão de direitos à aquisição de um imóvel é quando uma pessoa que tem o direito de comprar um imóvel passa esse direito para outra pessoa. Ou seja, ela não vende o imóvel em si, mas sim o direito de comprá-lo no futuro. Quem recebe esse direito pode, então, comprar o imóvel como se fosse o primeiro interessado.

Imagine que alguém assinou um contrato para comprar um apartamento, mas ainda não terminou de pagar ou não fez a escritura definitiva. Essa pessoa tem o direito de adquirir o imóvel, mas ainda não é oficialmente dona dele. Se ela quiser, pode transferir esse direito para outra pessoa, que assume o lugar dela na compra. Isso é chamado de cessão de direitos à aquisição. Ou seja, não se transfere o imóvel em si, mas o direito de comprá-lo.

Cessão de direitos à aquisição de imóvel consiste na transferência, por ato inter vivos e oneroso, do direito de aquisição de bem imóvel, normalmente decorrente de compromisso de compra e venda, promessa de cessão ou outro instrumento contratual que confira expectativa de direito à aquisição da propriedade. Trata-se de negócio jurídico distinto da alienação da propriedade, pois envolve apenas a transferência do direito aquisitivo, e não do domínio pleno do imóvel.

A cessão de direitos à aquisição de imóvel configura-se como o negócio jurídico pelo qual o cedente transfere ao cessionário, mediante título oneroso, o direito expectativo de aquisição do domínio de bem imóvel, oriundo de promessa de compra e venda, compromisso irretratável ou outro instrumento gerador de direito real aquisitivo, nos termos do artigo 156, II, da Constituição Federal. Ressalte-se que tal cessão não implica a transmissão do domínio, mas sim do jus ad rem, ou seja, do direito subjetivo à futura aquisição da propriedade, permanecendo a tradição e o registro como atos ulteriores à perfectibilização do direito real.

"Por ato oneroso" quer dizer quando alguém faz uma troca ou venda e recebe algo em troca, geralmente dinheiro. Ou seja, não é uma doação, mas sim uma transação em que quem transfere o imóvel ou direito recebe algum benefício, normalmente pagamento.

No Direito, "ato oneroso" significa uma ação em que uma pessoa transfere algo para outra e, em troca, recebe uma vantagem, geralmente dinheiro. Por exemplo, quando você vende uma casa, isso é um ato oneroso, porque você entrega o imóvel e recebe o valor da venda. O oposto seria um "ato gratuito", como uma doação, onde não há pagamento envolvido. Assim, a lei fala que o imposto municipal incide quando há transferência de imóvel mediante pagamento ou troca, não quando é doação.

A expressão "por ato oneroso" refere-se à transferência de bens ou direitos mediante contraprestação, ou seja, quando há uma obrigação de pagamento ou outra vantagem econômica em favor do alienante. Excluem-se, portanto, os atos gratuitos, como as doações, que não configuram onerosidade. No contexto do art. 156, II, da CF/88, o ITBI incide apenas sobre transmissões inter vivos realizadas a título oneroso.

A locução "por ato oneroso", consoante a melhor hermenêutica jurídica, denota a transferência de bens imóveis ou de direitos reais sobre imóveis mediante contraprestação pecuniária ou equivalente, afastando-se, destarte, as hipóteses de liberalidade, como as doações, que se qualificam como atos gratuitos. Destarte, a incidência tributária do ITBI, ex vi do art. 156, II, da Constituição Federal, cinge-se às transmissões inter vivos a título oneroso, donde se extrai a necessidade de animus lucrandi por parte do alienante.